南京的滨江建筑，是从什么时候出现的？在空间上经历了怎样的伸缩？在时间上又经历了怎样的变迁？未来又将出现怎样颠覆性的景象？这是我6月27号在参观“华侨城欢乐滨江”时一直思考的问题。

从秦淮江景，到鼓楼江景

我想，南京最早的城市，大概是三国时期出现的。这个时期的南京城，就是滨江城市。

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南京最早的滨江建筑，大致出现在越城的“长干里”。那是在公元前的474年，越人打败吴人之后，在南京建的第一座城堡，名字就叫越城。位置就在雨花台的北坡，秦淮河南岸和长江的交汇处，越国、吴国、楚国的交锋处。这个地方就是今天的长干里。为什么叫长干里？因为北临秦淮河，西临长江，今天的河西，那时候还是波涛汹涌的白鹭洲。而这里，却是“干”的，高过“湿”地，秦淮河和长江都淹不了这个地方。越城也叫台城，虽然边界规模很小，周长还不到1000米，面积也不超过6万平米，按照容积率10平米/人来计算，只能容纳6000人，但却是当年的一个超级商圈，也是南京最早的滨江建筑。

南京第二个滨江建筑，应数楚城的清凉山。公元前333年的时候，楚国把越国灭了，在今天的清凉山附近建了一座新的城市，名字叫作“金陵邑”。楚国之所以把南京的城市中心北移，一方面是要防范越国的反攻倒算，另一方面，也是希望长江可以起到军事天险的作用。因为那个时代清凉山的西侧，并非今天的秦淮河，而是浩瀚的长江，今天河西的大部分地区，在那时还只是一片江洋，所以，金陵邑是彼时当之无愧的滨江建筑。

三国时期最后的滨江建筑，应该是吴城的石头城。石头城的位置依然在清凉山，只是吴王孙权把楚城的金陵邑扩建了。那是公元229年，孙权定都建邺城，将皇宫建在今天南京的洪武路和游府西街一带。但是，孙权并没有放弃楚人留下来的金陵邑，而是搞起了“一城双核”。旧城保护工作做得很不错，留存了下来，沿江而立的石头城，作为了军粮和武器的战略阵地，也成就了作为南京城市名片的滨江建筑。

我之所以要把三国时期的城市风景，说成秦淮江景，是因为当时的秦淮河和长江连成一片，江河之间没有一条明显的分界线，也是因为今天的秦淮区西部边界就是秦淮河。

后来，南京经历了东晋、宋齐梁陈的建都，一直到元朝，1000多年中，不再把江景作为城市风景，反而把长江视为洪水猛兽，躲得远远的。即便是南宋在杭州建都，也是思虑再三，只是把临江而建的南京作为江南腹地所以这个时期的江边风景，也是一片暗淡。

直到明朝鼓楼江景的兴起。当年明朝为了激活经济，在秦淮河出江口的下关【也就是龙江关（下关）和上新河关（上关）】，重修了东晋初建的码头，并设置征税机构，专征船舶税，这也带动了滨江建筑的兴起。今天我们看到的阅江楼，天妃宫，就是在那个时期首建的。而明初郑和在龙江港兴建的宝船厂，则是当时世界上规模最大的皇家造船厂。那时候的下关一带，成了历史上第四个繁花似锦的滨江建筑群。

明朝繁华的江景，直到清末民初，风声依旧。在晚清时期1899年南京开埠后，英、日、美、法、德诸国列强纷纷在下关江边建造码头，经营客货运输，并沿大马路一带设店经商。当时巨贾云集，商铺林立，江南水师学堂、和记洋行，至今让人记忆犹新。而到了民国时期和建国以后，下关地区的城市建设急剧膨胀，加添了人气。30年代的民国，下关已成为南京城北地区最为繁华的街市，出了 “南有夫子庙，北有大马路”的俗句。当年大马路一带聚集着10多个国家部委，有海关、出入境管理局、邮政部、交通部、水电部、铁道部、粮食部、中央商业银行等等。直到如今，这里仍保留着当年民国中央商业银行、邮政部、长江客运站和南京招商局4幢建筑遗址。

下关江景则是鼓楼江景，因为下关区从2013年开始已经划归鼓楼区，而江景地带今天又被称为鼓楼滨江。

从单边江景，到两岸风景

从江心洲航拍河西沿岸

南京2008年以前的城市，还处于“河湖时代”，长江两岸尚处于“黑暗时代”。虽然2008年前后，南京的桥北出现了明发滨江新城、北外滩水城等临江建筑，但是由于规划粗放，并没有体现滨江建筑的价值，所以城市的霓虹，仍是在明城墙内闪烁。

直到2000年南京成功申办青奥会以后，南京主城区才开始逐渐辐射到河西。但是河西更大的城市能量，还当数2008年兴起的河西新城，也叫河西CBD。

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河西CBD，是华东地区仅次于上海陆家嘴金融贸易区的第二大中央商务区，国家东部地区的金融服务中心，是集金融、总部、会展、文体、商贸于一体的首批江苏省现代服务业集聚区，是“江苏省CBD”和“南京区域金融中心核心功能区”，承载着建设“长三角北翼金融中心”重任。呼应河西CBD的发展，南京一大批江景住宅诞生了。2009年的仁恒江湾城， 2012年的苏宁滨江壹号，2013年的涵碧楼都是江景住宅。江景住宅成为了南京的风景线。但遗憾的是，南京的江景住宅，只是在长江南岸，南京只有“半边江景”。

2005年浦口国家级新区的批复，使得南京真正进入“滨江时代”。用更“过瘾”的表述，叫“拥江时代”。长江，成了主城的核心。2015年6月27日，国务院印发《关于同意设立南京江北新区的批复》，正式批复同意设立南京江北新区。自此，南京江北新区建设上升为国家战略，成为中国第十三个、江苏省唯一的国家级新区。江北新区的发展定位是国家级产业转型升级、新型城镇化和开放合作示范新区；长江经济带和长江三角洲的重要发展支点；南京都市圈和苏南地区的新增长极；南京市相对独立、产城融合、辐射周边、生态宜居的城市副中心。职能是中国重要的科技创新基地和先进产业基地，南京都市圈的北部服务中心和综合交通枢纽，南京市生态宜居、相对独立的城市副中心。

正因为长江的左岸有国家级新区，右岸有河西CBD，对称发展，才有了“两岸猿声啼不住，轻舟已过万重山”的舒畅意境。2013年至今，南京长江两岸又拔地而起了多个江景住宅。在左岸的江北以及长江的南岸，增添了很多江景建筑。

南京滨江住宅的价值：1、是城市的中心。中国主要城市比如上海、广州、重庆、杭州、武汉、长沙，都已经把江河作为城市的活力中心，江景住宅将是投资价值最高的物业；2、江景。江景是稀缺资源，甚至是不可复制资源，一户人家一道江景，当然就有惬意生活；3、视野。南京是整个长江上最宽阔的江面之一，无遮挡的视野也就价值连城。

但是，南京的江景住宅也存在着明显的威胁。其一，是环境问题。由于南京江北的金陵石化和江南尧化门化工基地都在江景住宅的上风口，长江成了污染通道，江景住宅大多首当其冲；其二，是交通问题，由于临江，垂直长江的道路大多是断头路，需要更多的过江通道才能舒缓；其三，是人气问题，由于几乎都是新区，城市人气的转变，就像胶水，是缓慢的，需要不断加添全新的充满活力的城市综合配套。

从翡翠天域，到欢乐滨江

众多的机会，促使南京江景建筑升级换代，迎接真正的拥江时代。

首先是政府带来的机会。这两年的市政重头都在着眼着拥江时代，一方面，加速28根过江通道的规划建设，另一方面，加速打造沿江风光带。目前在建和建成的沿江风光带，江南从南到北，就有鱼嘴湿地公园、河西滨江公园、鼓楼滨江公园、幕燕滨江公园；江北从南到北，则有绿水湾湿地公园、青奥体育公园、北堡公园、八卦洲生态公园。南京市政府规划把长江作为南京最大的资源之一进行整体规划和综合保护开发利用, 加速从秦淮河时代向长江时代的发展跨越，提升南京滨江城市品质。而在城市新区的发展过程中，高品质文化、旅游元素的注入，有效提升区域形象，丰富片区功能，滨江生活这逐渐成为国际性的新区开发理念。

华侨城河西欢乐滨江项目效果图

然后是企业给城市带来的生机，拥江建筑正在升级换代。从2015年开始，华侨城的名字出现在南京人的视野。他们在南京主城的“两头”，也是长江的两头，分别打造了“巨无霸”项目。一个是欢乐谷，用地范围逾2平方公里，在栖霞山的东侧，幕府滨江长江岸线的南侧；一个是欢乐滨江，建筑面积超百万平方米，位置在河西南鱼背板块，可以从长江沿岸一览无余遥看江北国家级新区的城市天际线。

华侨城栖霞项目效果图

翡翠天域，是华侨城欢乐谷里的住宅建筑，回想去年年中的开盘情景，有几个特色至今记忆犹新。首先，在外部环境上，他们打造了江岸湿地，并把项目内的3座山包，官窑山、峨眉山和李家山，分别打造成健身公园、文化公园和儿童公园，坚持他们一贯的“在花园中建城市”的理念；其次，他们在建筑密度上，超2平方公里的用地，只做了60万平方米的房子，带来了更多的绿地空间；在内部交通上，他们坚持“路不能直”，建立了独具特色的慢行系统；从户型来看，他们当时推出的89、115和130三种户型，全部南北通透，而且进深短，3-4开间朝南。房子是大面宽小进深的，属于南京市场上难得一见的“舒适小平层”。特别是背靠欢乐谷，每年有望吸引客流500万人以上。我觉得，这个项目把江景建筑做到了极致。

而今天，当我考察欢乐滨江，则强烈的感受到这个项目不再是一堆传统水泥建筑，而是一个开放式的充满魅力的城市客厅。

深圳华侨城欢乐海岸项目实景拍摄

首先，从项目的案名来看。在深圳华侨城欢乐海岸的案名基础上做了调整，定为欢乐滨江。深圳华侨城欢乐海岸是2011年世界大运会开幕式的举办地，如今已经成了华侨城文旅项目的一张名片。其特色水主题贯穿整个项目，是名副其实的都市娱乐目的地。而南京华侨城欢乐滨江内，住宅的案名叫“天鹅堡”，同样传承深圳华侨城内的天鹅堡，系出名门。深圳天鹅堡如今已经成为当地滨水豪宅的标杆。

深圳华侨城新天鹅堡项目效果图

其次，从规划上看，秉承华侨城“规划就是财富”的开发理念，欢乐滨江项目先后邀请了OMA、MVRDV、CallisonRTKL、L.L.A等多家国际知名设计事务所，及市场调研机构参与项目定位、概念方案设计，立足于南京城市、南京市民的需求习惯，寻求具有国际化视野的设计方案。

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其三，从环境来看，欢乐滨江拥有无与伦比的1.7公里江景岸线，内部环境也都是以水系串联。项目本身紧邻鱼嘴湿地公园，可以与长江无缝对接，一览无余长江对岸的绿水湾湿地公园，是 “河西少有”的扬子江大道内测地块。利用项目滨水的特性，以动态水元素为主，在项目业态、造景、空间打造等方面，贯穿“水”主题，重塑南京对于滨江区域的认知，打造真正有活力的滨水休闲区域。

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其四，从建筑来看，超百万方的建筑群中，只有不到1000户的江景住宅，其它都为文化、旅游、商业等配套。仅从天鹅堡的方位图上看，所有住宅的朝向都是南偏东30°的样子，是理想的观景及居住朝向，东西北面可以从3个方向看江；从立面上看窗墙比极高，而且外墙采用现代感极强的铝板材质；从小区平面布局上看，打造了宅间花园、阅读花园、阳光草坪、林下空间、入户空间等多处生机盎然的空间。充分体现了华侨城“为了一个家，造了一座城”的开发理念。

华侨城天鹅堡项目鸟瞰效果图

其五，从户型来看，天鹅堡项目目前公开了4种户型，包括160平米、162平米四房两厅两卫，187平米、208平米四房两厅三卫。公开的户型都是3.15米的层高。我参观了208平米的样板房，可以做到三面看景。客餐一体的开间就做到了9米左右，尺度感绝佳。至于地暖、中央空调、新风都是有的，但由于销售价格未定，所以装修品牌暂时还不确定。

华侨城天鹅堡项目样板房实景拍摄

最后，特别让人感慨的是项目超聚人气的业态规划。欢乐滨江布局10万以上的商业，严格说来，这不是一般的购物空间，包括了艺术空间、娱乐空间、社交空间等等，。欢乐滨江的商业广场将有一个亚洲最大的“无辐式大轿厢”摩天轮，想象一下，你可以一边欣赏着无敌江景，一边派对、聚餐、会议，还可以举办小型仪式等等。利用华侨城独有的演艺资源，欢乐滨江还将打造独一无二的庆典巡游广场，举办各类演艺活动，营造出更具活力与动感的滨江岸线。

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这就是6月27日我实地走访华侨城欢乐滨江的感受。我觉得，南京的江景建筑需要升级换代。而要迭代滨江价值高地，并不仅仅是靠建筑本身，更是要靠人们的参与。只有充满活力生活才能带来更有价值的江景建筑。或许，南京江景建筑的未来，将远远超出我们的想象。